נדל"ן בבודפשט

מהם היתרונות של השקעת נדלן בבודשפט?

למשקיעים רבים נמאס מהמצב המתמשך שבו חסכונותיהם מוטלים בחשבונות בנק כאבן שאין לה הופכין ולמעשה נשחקים מיום ליום. אם אתם ביניהם, המשיכו לקרוא מאמר זה כי הוא מיועד ממש אליכם! הריבית הנמוכה הנהוגה בעולם בכלל ובישראל בפרט היא  הסיבה העיקרית שבגללה ישנה נהירה של משקיעים לרכישת נדל"ן להשקעה ביעדים אטרקטיביים באירופה. ההצעות הרבות והמגוונות מקשות על ההחלטה היכן ואיך כדאי להשקיע בנדל"ן באירופה. האם להשקיע בהונגריה ובבודפשט הבירה האירופית ? האם בקניית דירה חדשה בפרויקט במהלך בניה או בדירת יד שניה ישנה קיימת? כמומחה לנדל"ן, בעל ניסיון עשיר, שבנה מאות רבות של דירות בבודפשט ועוסק כיום במכירה של נדל"ן בעיר ואחרי שניהלתי מאות ואלפי שיחות עם משקיעים, אני אנסה לפרט בכתבה זו את השיקולים השונים ואת היתרונות והחסרונות בכל אפשרות.

בודפשט הינה אחת הערים הכי רומנטיות, מהנות, מתוירות ובטוחות באירופה. היסטוריה עשירה, אדריכלות, אמנות, שופינג, קניונים מעולים, וחיי לילה המתחילים כבר בשעות הערב המוקדמות. בעיר אוניברסיטאות מובילות ומוכרות בתחומי הרפואה, האדריכלות ועוד השואבות עשרות אלפי סטודנטים מקומיים וזרים. בנוסף חברות ענק בינלאומיות מיקמו את המטה שלהן בבודפשט והעיר שוקקת אנשי עסקים ועובדים בינלאומיים הנהנים מהכנסה גבוהה יחסית. התיירות הגדלה במהירות וכמות התיירים האדירה מביאה למחסור תמידי בחדרי בתי מלון ותעשיית ה AIRBNB פורחת. בודפשט נבחרה על ידי מגזין טיים אאוט כאחת הערים המהנות בעולם וכן כיעד ההשקעה מספר 1 באירופה.

הרבעים המרכזיים של העיר הולכים ונבנים כיעד עיקרי עבור משקיעי נדל"ן מקומיים ובינ"ל אשר זיהו את הפוטנציאל הגלום בעיר.

מדוע תחום הנדלן בבודפשט צומח?

הרבעים המרכזיים של העיר  בודפשט הולכים ונבנים כיעד עיקרי עבור משקיעי נדל"ן מקומיים ובינ"ל אשר זיהו את הפוטנציאל הגלום בעיר. במהלך ההתאוששות מהמשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב ואירופה, מחירי הנדל"ן בעולם נמצאים במגמת עליה. מגמה זו שהגיעה אמנם באיחור לא פסחה גם על בודפשט אך עדיין רמת מחירי נדל"ן בבודפשט מאפשרת למשקיעים כיום להנות מתשואות גבוהות יחסית למדינות אחרות באירופה ומהזדמנות לרווחי הון מרשימים. הרפורמות הרבות שביצעה ממשלת הונגריה הפיחו חיים בשוק, ביניהם: השקעה מסיבית בתשתיות, פיתוח אינטנסיבי של אזורי התיירות ותמיכה בתיירות נכנסת, הורדת מיסים משמעותית, ייצוב האינפלציה והתאמת סביבת ריבית אפסית בדומה למדינות המערביות. ריסון מוניטרי שזכה לאהדת קרן המטבע הבינלאומית ולאחרונה אף הביא לעלייה משמעותית בדירוג האג"ח הממשלתי, הכול בתמיכת מוסדות האיחוד האירופי כל אלו מובילים לצמיחה של הנדל"ן בבודפשט.

השקעות הנדל"ן בבודפשט

בשנים האחרונות ממשלת  הונגריה החלה בטיפול אינטנסיבי  בתחום הנדל"ן דבר שהביא לפריחתו. בין הצעדים שהתבצעו נציין: הורדת מע"מ אגרסיבית על דירות חדשות, פתיחת שוק המשכנתאות ליזמים ולרוכשים, זירוז בנקים למכור נכסים שעוקלו בתקופת המשבר. הלוואות מסובסדות ומענקים מעודדי שיפור דיור וילודה, ולקינוח – רפורמה לזירוז וייעול תחום הרישוי והתכנון. מעבר למהלכים האלו שהעירו את השוק המקומי, רכישת נדל"ן בבודפשט קורצת היום גם למשקיעים רבים שמקבלים הטבות והקלות רבות בכניסה למדינות האיחוד מעצם היותם בעלי דירה בהונגריה. בודפשט הבירה ההונגרית הנה מהמקומות המובילים לחופשות באירופה ובעולם, היא מונה כ 2 מיליון איש ב-23 רבעים משני צידי הדנובה – המוכרים בשמם ההיסטורי בודה ו פשט, שאוחדו יחד לבירה בודפשט. הונגריה היא חברה מלאה באיחוד האירופי ומובילה לאחרונה מהלכים פוליטיים רבים כמו עצירת זרם הפליטים לאירופה, אירוח אירועי ספורט בינלאומיים כשגולת הכותרת היא מועמדות לאולימפיאדת 2024 ועוד. הונגריה שמרה על מעמדה כגשר פיזי ופוליטי משמעותי בין מדינות שאינן באיחוד האירופי כגון אוקראינה וסרביה, למדינות כמו אוסטריה, גרמניה ואיטליה שהן ממובילות האיחוד ולכן מאכלסת מטות והנהלות רבות של חברות בינלאומיות. יש לזה ביטוי ניכר בעליות מחירים של נדל"ן בבודפשט.

דירה יד שניה לאחר שיפוץ שלנו בלב הרובע היהודי בבודפשט, הבניין משנת 1875!

סקירה של שוק הנדלן בבודפשט הונגריה

שוק הנדל"ן בבודפשט נפל בכ- 40% לפני כעשור, וכעת הנדלן בבודפשט נמצא בהליך של תיקון. ההתאוששות הכלכלית שהחלה ב – 2016 ושאמורה להמשיך בשנים הקרובות מייצרת הזדמנויות השקעה רבות בשוק המקומי יש לשים לב כי התמ"ג ההונגרי שעמד ערב המשבר על כ 17 אלף אירו לנפש, ירד בשיא המשבר לכ 15 אלף אירו לנפש וכעת נושק ל-20 אלף אירו לנפש. זו עלייה שמורגשת היטב בחיי היומיום של האוכלוסייה המקומית. עקב לחץ על הבנקים למכור נדל"ן שעוקל, ובשל מספר גדול של הונגרים המנסים למכור את נכסיהם ניתן למצוא בעיר הזדמנויות השקעה רבות. התשואות שניתן לקבל כיום במרכז העיר בודפשט הנן כ – 5%-7%.משקיעים זרים כבר זיהו את שינוי המגמה ומגבירים רכישות של נדל"ן בבודפשט באופן עקבי. ניתן לראות כי מ-250 אלף עסקאות נדלן בשנה בהונגריה ערב המשבר ירדו בשיא המשבר לכ-100,000 עסקאות והשנה האחרונה כבר נושקת ל 200,000 עסקאות.

הונגריה דורגה לאחרונה בסקר בינלאומי כאחד מיעדי ההשקעה המובילים באירופה וקיים צפי לעליית מחירים באחוזים גבוהים במשך השנים הבאות, וכל זאת בנוסף לתשואה מהשכרת הנכס. למשקיע עתידי בנדל"ן בבודפשט חשוב לדעת כי מי שמחזיק את דירתו מעל 5 שנים זוכה לפטור מלא מרווח הון (מס שבח).יש לשים לב כי הגישה של המדינה למשקיעי ורוכשי נדל"ן הנה אוהדת ומחבקת: אין ארנונה, אין מס רכוש, אין היטל השבחה ולאחר 5 שנים כבר אין מס שבח – אין מקומות רבים בעולם שיכולים להשתוות לכך.

מה הקשר בין הכלכלה לנדלן בבודפשט?

דירה יד שניה לאחר שיפוץ שלנו בלב הרובע היהודי בבודפשט, הבניין משנת 1875! נדגיש כי ירידת שער האירו מספקת חלון הזדמנויות להשקעה באירופה בכלל ובנדל"ן בבודפשט בפרט! יש הגורסים כי שער האירו יעלה בהתמדה מול הדולר. בשנה האחרונה קיבל ענף הנדל"ן בבודפשט זריקת מרץ משמעותית עם כניסת הבנקים המקומיים למימון רכישת נדלן בבודפשט ובכלל זה גם דירות וזאת גם לתושבי חוץ. אמנם הריבית הנדרשת היא עדיין מעט גבוהה והתנאים אינם אופטימליים אך אין ספק שעם כניסת הבנקים האירופאים שבשנים האחרונות נקטו גישה שמרנית במיוחד לשוק, הדבר  מסמל את האמון והביטחון שלהם בנדל"ן בבודפשט. יש לדעת כי תוכנית ממשלת הונגריה להפחתת המע"מ על דירות חדשות למשך 3 שנים היוותה מנוע צמיחה אדיר לשוק הבנייה למגורים שכן אפשרה רווחיות סבירה לקבלנים ומחיר סופי סביר לקונים. עם זאת סיומה הצפוי של תוכנית ההפחתה בסוף 2019 דרבנה משקיעים רבים לנצל את ההזדמנות העסקית שלפניהם ולבצע רכישות מסיביות של נדל"ן בבודפשט ובעיקר דירות להשקעה וזאת כדי להנות מהמע"מ המופחת.

נדלן בבודפשט – חדש לעומת ישן

כאשר ניגשים לבחירת דירה להשקעה במרכז  העיר בודפשט השאלה הראשונה היא האם לקנות לרכוש  דירה חדשה או דירה ישנה. כאשר מדובר על דירה חדשה ניתן לרכוש דירות בפרויקטים במהלך בנייה, בתנאי פריסייל או בשלבים מתקדמים יותר של הבניה וגם לקנות דירות חדשות מוכנות. מרבית הפרויקטים המתאימים להשקעה נמצאים כיום באופן טבעי אמנם באזור המרכז אך מחוץ למרכז התיירותי של העיר. היצע הקרקעות שנותרו לבניה באזור המרכז מוגבל ולכן באופן עקרוני ניתן למצוא דירות יד שניה במיקומים מעט טובים יותר מאשר דירות חדשות. הדירות הישנות במרכז העיר בדרך כלל בבניינים בני 80-150 שנה אשר רמת התחזוקה שלהם משתנה בהתאם לגיל הבניין ולשיפוצים ככל שנעשו.

שטח הדירות של הנדלן בבודפשט

דירות חדשות מתוכננות לפי הצרכים המודרניים ולכן הן מאוד יעילות ובהתאם לכך שטחן הכולל ביחס למספר החדרים הוא קטן במיוחד לעומת דירות ישנות. למשל דירת 2 חדרים ממוצעת חדשה תהיה בשטח של 45 מ"ר ואילו אותה דירת 2 חדרים ישנה יכולה להיות בגודל 60-70 מ"ר. למרות ההבדל המשמעותי בגודל, המחיר של דירה חדשה יהיה לפעמים אף יותר גבוה מדירת יד שניה ובוודאי שהמחיר למ"ר בדירה ישנה יהיה נמוך משמעותית. סיבה נוספת לפער היא שבדירות ישנות גם אם הן משופצות ישנן עלויות תחזוקה משמעותיות ואילו דירות חדשות כעיקרון המערכות חדשות ויש אחריות קבלן ולכן הרבה פחות תחזוקה ותקלות. כנ"ל בנוגע להוצאות הבניין עצמו, בבניין ישן אוספים כסף מבעלי הדירות לצורך שיפוצים והחלפת תשתיות הכרחית.

תכנון ותחזוקת הנדל"ן בבודפשט

יש יתרון בולט לרכישת דירה בבניינים החדשים. משקיעים רבים נרתעים מהמראה העזוב והמלוכלך שיש בבניינים ישנים, לעיתים, טיח נופל מהקירות, חושך בחדרי המדרגות, הכניסה המוזרה הזאת לבניין דרך פחי האשפה המסריחים, מחסור במעלית ואם יש היא מתקלקלת לעיתים קרובות, אין חניון תת קרקעי, אין אפשרות למחסן, אין באמת לובי נורמלי. בכל ההיבטים האלה. מאידך ישנם בניינים קלאסיים יפהפיים שמתוחזקים ברמה גבוהה.

פרוייקט נדל"ן בבודפשט

פרוייקט נדלן של חברת קורדיה ההונגרית על המרינה של בודפשט, בשיווק בלעדי  של סנטרל לוקיישן. גובה התקרה בדירה: מרבית הדירות הישנות בעלות תקרה גבוהה ולעיתים מגיע גם לכ-4 מטר. התיכנון מאפשר לנצל את השטח לגלריות, ומאפשר מרחב פחות קלסטרופובי. בעיני ישראלים רבים יש בכך יתרון עצום. מצד שני יש לקחת בחשבון עלויות החימום משמעותית יותר גבוהות.

פרוייקט נדלן של חברת קורדיה ההונגרית על המרינה של בודפשט, בשיווק בלעדי סנטרל לוקיישן

מהם תנאי התשלום של נדלן בבודפשט?

היתרון הגדול של הרכישה בפרויקט נדל"ן בבודפשט, היא בקנייה בתנאי פריסייל .כלומר בהנחה משמעותית כאשר יש לשלם רק חלק קטן ממחיר הדירה בחתימת ההסכם ואת היתרה בדרך כלל ניתן לשלם רק בסוף הבניה לקראת המסירה. אצל קבלנים מסוימים ניתן לשלם את הסכום לחשבון סגור שמועבר לקבלן רק בתמורה למסירת הדירה. רווח ההון הצפוי למשקיע ברכישת דירה כזו הוא גבוה לאין שיעור לאור ההשקעה הקטנה הנדרשת. מצד שני בקניית דירה יד שניה צריך להשקיע מראש את כל הסכום אך ניתן להתחיל לקבל תשואה בתוך זמן קצר.

האם אזרח ישראלי יכול לרכוש נדל"ן בבודפשט?

אזרח ישראלי יכול לרכוש נדל"ן בבודפשט באופן ישיר והנכס יירשם על שמו בלשכת המקרקעין שם. עם זאת יש יתרון לבעלי דרכונים אירופאים ושוויצרים אשר פטורים מקבלת היתר מיוחד. ההיתר המיוחד הינו פרוצדורה קצרה אשר כרוכה באגרה והמנוהלת על ידי עורכי הדין ולפי הידוע ההיתר ניתן ללא שום בעיה לישראלים אבל זה לעיתים מקשה על ביצוע עסקאות ישירות ממוכר הונגרי. הבעייתיות היא בחוסר האפשרות לבצע עסקאות מהירות שכן יש להמתין לקבלת ההיתר קודם להשלמת העסקה. במקרים מיוחדים שווה להקים חברה מקומית הפטורה מהיתר אך מהלך זה צריך להבחן באופן מיוחד.

מה מומלץ לרכוש, דירות חדשות מול קיימות בתחום הנדל"ן בבודפשט?

בסופו של דבר מרבית המשקיעים מגיעים עם דעה נחרצת בשאלות אלו, יש כאלו שאינם מעוניינים לרכוש דירות במבנים ישנים. בואו לא נשכח שרוב הבניינים במרכז בני 70-120 שנה. חלק מהמשקיעים אינם  מעוניינים להשקיע בשיפוצים יקרים שנמשכים זמן רב ומעוניינים רק בדירות חדשות. לעומת זאת יש כאלה שמוצאים קסם רב בדירות לרכישה בבודפשט בניינים הישנים, המעוטרים, עם התקרות הגבוהות והנמצאים במיקומים מרכזיים ביותר. רכישת דירה בבודפשט בבניין חדש או ישן זה עניין של העדפה אישית.

עם מי מומלץ להתייעץ ברכישת נדל"ן בבודפשט?

לדעתי ומניסיוני, רכישת נדל"ן בבודפשט בפרויקט הנמצא בשלבים ראשונים במחירים הנכונים תניב רווח כספי גבוה יותר. שמי שימי חובב ואני מנכ"ל ובעלים של חברת סנטרל לוקיישן. אנו בחברה, מציעים למשקיעים מבחר דירות חדשות או ישנות לפי העדפותיהם ומלווים את המשקיעים במהלך הבחירה והרכישה וכן גם בתקופה שלאחר מכן.

יש לי משרד בישראל וגם בבודפשט הכולל צוות רב מקצועי, אנחנו מלווים את הרוכשים לאורך כל הדרך ובאופן  צמוד. אני עומד לרשותכם למידע זמין ושאלות, מוזמנים ליצור איתי קשר. שימי חובב סנטרל לוקיישן 054-5557747