בבודפשט עיר הבירה של הונגריה חיים כ-2 מיליון תושבים. בהתחשב בעובדה שדירות רבות משמשות כדירות נופש או משרדים בנוסף למגורים לתושבי העיר ניתן להעריך כי בעיר ישנן כמיליון דירות. באתר מכירת הדירות הפופולרי בעיר מוצעות למכירה בו זמנית כ-25 אלף דירות כאשר מתוכן כ-15 אלף דירות מוצעות למכירה במרכז העיר וכחמשת אלפים דירות במרכז התיירותי של העיר!!! אכן הכמות העצומה הזו עלולה לבלבל כל משקיע ממוצע ולכן מומלץ להעזר באיש מקצוע בעל היכרות וניסיון עם הנדל"ן בעיר שילווה את המשקיע בתהליך מסודר של בחירת הנכס המתאים.
כיצד לבחור את האזור לדירות מומלצות בבודפשט?
כדי לבחור את האזור לדירות מומלצות בבודפשט, בדרך כלל אני מציע ללקוחות שלי להתמקד במרכז העיר והסביבה הקרובה למרכז העיר. קודם כל, אלו אזורים המוכרים לי היטב ולכן יהיה ניתן למנוע קניית דירה באזורים בעייתיים ולהתמקד בשכונות טובות יותר מבחינת רמת השכונה והרחוב הספציפי, סוג התושבים ואיכותם, הנגישות -רמת התחבורה הציבורית והקרבה לאתרים חשובים. אנחנו בדרך כלל נעדיף להמליץ על דירות באזור הסיטי של העיר, בצד הנקרא פשט להבדיל מבודה. המרכז התיירותי של פשט כולל את רובע 5 במלואו וחלקים מרובעים 6, 7, 8, 9 ו-13 והחלקים האחרים של רובעים אלו אמנם נהנים מנגישות טובה ויתרונות נוספים אך חשוב להכיר את השכונות ואף את הרחובות הקטנים שבחלקם עלולים להיות בעייתיים.
איך בוחרים דירה מומלצת בבודפשט?
כשבוחרים דירה למטרת השקעה בבודפשט, צריך להשאיר בצד את ההעדפות האישיות שלנו בדבר מגורים. למשל ברור שרובנו נעדיף דירה מרווחת יחסית. המשקיעים בהונגריה, בבודפשט יעדיפו דירות צפופות יותר כדי לחסוך בהוצאות החימום או בתשלום לוועד הבית. רכישת דירה מרווחת תעלה יותר אך השכירות שתתקבל לא תהיה גבוהה באופן משמעותי ולכן הרווח קרי התשואה שתתקבל בעד דירה צפופה יחסית תהיה גבוהה יותר. אם כן, חשוב לבחור דירה יעילה יותר שמחיר הרכישה פר חדר יהיה נמוך יחסית. ניתן גם להתייחס באותו האופן על הנגישות לדירה ומיקומה בבניין, צריך לשקול שיקולים רחבים בעניין זה.
כיצד משביחים דירות מומלצות בבודפשט?
השבחת דירה, היא עסק משתלם אבל כמו כל עסק – החובה היא לבצע בצורה יעילה ונכונה. השבחת דירה מומלצת בבודפשט, היא עליית ערך כתוצאה מפעולה, במקרה שלנו השבחה יכולה לבוא משיפוץ או משיפור יעילות הדירה והשימוש שלה. אפשר לקבל השבחת דירה מומלצת בבודפשט משיפוץ בלבד או מריהוט הדירה אבל השבחה משמעותית נקבל מהוספת שימושים לדירה, בדרך כלל זה מלווה בשיפוץ. כלומר שייעול הפונקציונליות של הדירה בבודפשט יוצרת השבחה ומכאן גם רווח כספי למשקיע מקבלת דמי שכירות מוגדלים וגם רווח צפוי נוסף מעליית ערך הדירה בבודפשט במכירה העתידית. בדרך כלל אני ממליץ ללקוחותיי להשקיע בדירה בבודפשט שניתן לבצע בה השבחה משמעותית – כלומר ייעול פונקציונאלי. זה יכול לבוא לידי ביטוי בשיפור משמעותי של השימושים בדירה בבודפשט – הפיכה ל-2 דירות, הוספת יחידת דיור בתוך דירה, חלוקת שמוסיפה חדרים ועוד אפשרויות רבות.
השבחה באמצעות דירות מומלצות של 2 חדרים במרכז העיר בודפשט
ניקח למשל דירה מומלצת במרכז בודפשט המוצעת למכירה אצלנו כאן באתר, מדובר בדירה בת 2 חדרים בת 58 מ"ר הממוקמת בקומה 3 בבניין ישן עם מעלית במרכז העיר בודפשט. מדוע בחרתי בדירה זו? קודם כל מיקום הדירה במיקום מרכזי בעיר בודפשט, אמנם ברובע 13, אבל מעטים מהמשקיעים יודעים שהחלק מרובע 13 המרכזי הנקרא Ujlipotvaros הינו מהאזורים המבוקשים בעיר בודפשט, אגב לא סתם הרובע בבודפשט מאוכלס גם כיום בקהילה יהודית. שכונה זו נמצאת על שפת הדנובה, קרוב למרכז הקניות הענק של ווסטאנד, קרוב מאוד לפרלמנט ולבנייני הממשל, עם נגישות מצוינת לאמצעי התחבורה הציבוריים. מצד שני מחירי הנדל"ן בשכונה זו בבודפשט לרוב מתונים יותר מאשר ברובעים אחרים וזאת מאחר ופעילות המשקיעים הזרים בשכונה זו דלילה למדי. הדירה המומלצת בבודפשט ממוקמת בקומה השלישית, נזכיר שזה מעל קומת הקרקע כאשר כל קומה גבוהה במיוחד אך יש בבניין מעלית. לדירה המומלצת בבודפשט, 2 כיווני אוויר לכיוון הכביש ולכיוון החצר, שזה נחשב בבנייה הרוויה של בודפשט כיתרון. היתרון הגדול של הדירה המומלצת הוא בתוכנית שלה שמאפשרת יצירת 2 חדרי שינה נפרדים עם מקלחת ושירותים לכל חדר וכן פינת ישיבה קטנה במרכזה. האפשרות היא להשכיר את הדירה המומלצת בבודפשט, כדירת שותפים ועל ידי כך להגדיל את דמי השכירות ולקבל תשואה גבוהה יותר באופן משמעותי. יתרון נוסף הוא שדירה מומלצת זו בבודפשט, ניתן להשכירה בהשכרה לטווח קצר כדירת נופש. גם וועד הבית מאפשר זאת וגם צפוי שהמיקום המרכזי בעיר יסייע במשיכת תיירים. כמובן שהדירה המומלצת בבודפשט עוברת תהליך של שיפוץ מלא שיאפשר את השימוש המיטבי בה. בעניין הזה חשוב לדעת שכניסה לשיפוץ כדאית במיוחד כאשר ניתן גם להשביח את הדירה במהלך השיפוץ, למשל במקרה הזה, יצרנו פינת ישיבה מרכזית, מעין סלון קטן וכן בנינו שירותים ומקלחת פרטיים לכל חדר – אין ספק שמדובר בהשבחה משמעותית של דירה.
כיצד מייצרים השבחה באמצעות דירות מומלצות בבודפשט לפיצול ל-2 דירות?
דירה מומלצת נוספת בבודפשט היא דירה שיש בה אפשרות לפתוח דלת נוספת ככניסה שנייה. הדירה ממוקמת ברובע 6 המבוקש, 3 רחובות מחוץ לרינג אבל עדיין מאוד קרוב למרכז התיירותי, נגישות לתחבורה הציבורית, לקניון וסטאנד ועוד. בדירה מומלצת זו בבודפשט, באמצעות שיפוץ מלא נשדרג "דירת רכבת" בלתי יעילה שבה יש כניסה בצידה האחד, (נכנסים לתוך מבואה וממנה לסלון ואז מהסלון כניסה לחדר שינה גדול במיוחד). לאחר שיפוץ הדירה המומלצת, נקבל דירת 2 חדרים ועוד דירת סטודיו ונגדיל מאוד את דמי השכירות שנקבל וגם את ערך הדירה במכירה העתידית.
איך מייצרים השבחה באמצעות קניית דירה מומלצת בבודפשט מקבלן על הנייר?
משקיעים רבים בבודפשט, שאינם מעוניינים להיגרר לתהליכי שיפוץ ארוכים ומעצבנים, מוצאים עניין רב בפרויקטים חדשים בכלל ובבודפשט אשר מאפשרים למשקיע להנות מהשבחת הנכס ע"י הקבלן במהלך הבניה והפיתוח ולהנות מהיתרונות הברורים הנובעים מכך. הרי כל הקבלנים מציעים למכירה את הדירות בשלבי הבניה הראשונים במחירים שהינם באופן ברור נמוכים בהרבה מהמחיר הסופי לדירות הנמכרות כשהן מוכנות. הקבלנים בבודפשט מעוניינים בזה כי זה מאפשר להם לעמוד בתנאי הסף לקבלת מימון בנקאי, מקטין את הסיכון שלהם להישאר עם דירות לא מכורות בסוף הבניה, גורם המדרבן קונים נוספים להצטרף כשהם רואים שדירות רבות נמכרו כבר בשלבים קודמים. עסקאות אלו חייבים לבצע באופן מאובטח עם בטחונות טובים ונהוג לשלם בבודפשט על דירות מומלצות, רק 20-30% מערך הדירה ואת היתרה משלימים רק בסמוך למסירתה לידי הקונה. יש לציין גם שבמרבית המקרים אין הצמדות למדדים שונים ומחיר הדירה הינו סופי. זאת ועוד, לעיתים ניתן לקנות במחיר הנתון במטבע המקומי הפורינט ההונגרי אשר בדרך כלל מאבד את ערכו באופן מתון לאור הזמן מול המטבעות העיקריים וגם לעומת השקל הישראלי.
דירות מומלצת בבודפשט בסנטרל לוקיישן
סנטרל לוקיישן עוסקת בתחום הנדל"ן, ממוקמת בישראל ויש לנו סניף פעיל בבודפשט מזה כ-20 שנים. אנו בעלי ניסיון עשיר ורב שנים בנדל"ן בכלל ובנדל"ן בבודפשט בפרט. השבחת דירה מומלצת בבודפשט יכולה להיות מהלך משתלם מאוד למשקיע שכן יוכל להנות כאמור מפירות השבחתו. יותר מכך, זהו פרמטר עיקרי אשר חייב להיות מול עיני המשקיע בדירות מומלצות בבודפשט. חשוב לדעת שללא השבחה קיים חשש ממשי לרווח. עם זאת ישנם משקיעים בדירות מומלצות בבודפשט, שנמנעים מלהיכנס למהלכים מסובכים בנימוקים של חוסר הבנה וחוסר שליטה וחשש מהסתבכויות. אפשר להקטין מאוד את החששות על ידי העזרות בצד שלישי בעל יכולת וניסיון שיוכל לבצע את ההשבחה בדירות המומלצות בבודפשט עבור המשקיע או במציאת נכס שב ההשבחה הינה פשוטה ותלוי בגורמים אחרים. סוכנות סנטרל לוקיישן הינה בעלת ניסיון רב בבנייה ושיפוצים של דירות
