השקעות נדלן באירופה

יבשת אירופה שלישית בגודל האוכלוסייה שלה בעולם, ונחשבת לקטנה במיוחד בשטחה, השישית בגודלה בעולם וכוללת כ-50 מדינות. ביבשת אירופה מתגוררים כ- 11% מאוכלוסיית העולם – כ-900 מיליון איש. תרבות המערב שנולדה באירופה הינה הדומיננטית בעולם והשפיעה רבות על העולמות החדשים. הכלכלה האירופאית נחשבה לחזקה בעולם ולמרות הנזקים האדירים של שתי מלחמות העולם שהתנהלו בשטחה והתפתחות כלכלות מתחרות, עדיין הכלכלה האירופית מצליחה לשמור על כוחה.

מה הם ההבדלים בין הארצות השונות באירופה?

למרות מיקומן הגיאוגרפי של הארצות השונות באירופה ושייכותם ליבשת אחת ישנם הבדלים ניכרים בין המדינות השונות ויותר נכון – בין קבוצות המדינות השונות. כמובן שהמאפיין העיקרי כיום לסיווג המדינות באירופה הוא חלוקה ל-שתי קבוצות, האחת קבוצת מדינות האיחוד האירופי המונה כ-27 מדינות  והשנייה היא קבוצת המדינות שאינן חברות באיחוד האירופי המונה כ-23 מדינות. אפשר לבצע חלוקה גסה נוספת של המדינות לפי השתייכותן ההיסטורית לגוש המזרחי המונה כ-30 מדינות או המערבי המונה כ-20 מדינות. חלוקה רלוונטית נוספת היא למדינות הים התיכון, כך שמתקבלות  מספר קבוצות עם מאפיינים דומים.

מתחם מגורים חדש בשלבי איכלוס בברטיסלבה בירת סלובקיה

מה הם מאפיינים התרבותיים והכלכליים המשותפים באירופה המשפיעים על השקעות הנדלן?

חלוקה זו של מאפיינים כלכליים ותרבותיים רלוונטית במיוחד לנושא השקעות נדל"ן באירופה. חלוקה זו מגדירה היטב את מידת הסיכון והסיכוי לרווח וגובהו בהשקעות נדל"ן במדינות אלו. כל זאת כפועל יוצא מחוזק הכלכלות של מדינות אירופה, קצב התפתחותן ומידת יציבות המשטרים. הדגש הנו על התייחסות לזכויות אדם ומכאן להשלכה בראש ובראשונה בענייננו לזכות לקניין האישי וכן בפתיחותן הכללית להשקעות זרות (למשל מיסוי ומחסומים נוספים כמו שפה כתב וכו).

• קבוצת המדינות של הגוש המזרחי שאינן חברות EU – רוסיה, רוסיה הלבנה, אוקראינה, מולדובה, גיאורגיה ומדינות נוספות של ברה"מ לשעבר.
• קבוצת מדינות הגוש המזרחי לשעבר בתהליך הצטרפות למערב – הונגריה, פולין, צ'כיה, סלובקיה, רומניה, בולגריה, מדינות יוגוסלביה לשעבר, אלבניה והמדינות הבלטיות.
• קבוצת מדינות הים התיכון – איטליה, ספרד ופורטוגל, יוון, קפריסין ומלטה.
• קבוצת המדינות הצפון מערביות העשירות והמפותחות – הכוללת את גרמניה, צרפת, אוסטריה, הולנד ובלגיה, המדינות הסקנדינביות, שוויץ, בריטניה ואירלנד ולוקסמבורג. (מרביתן חברות וותיקות ב-EU ומיעוטן בחרו לא להצטרף ואף להיפרד).

השקעות נדל"ן באירופה בקבוצת המדינות של הגוש המזרחי באירופה שאינן חברות EU

באופן כללי ניתן לקבוע כי קבוצה המדינות באירופה של הגוש המזרחי, היא הקבוצה בעלת הסיכון הגבוה ביותר להשקעות נדל"ן. חלק מהמדינות  הללו כמו אוקראינה וגאורגיה מאופיינות במאבקי דמים בין המזרח למערב, המצב הכלכלי והמשטרים בהן אינם יציבים ומאופיינים בשחיתות. לעומתן רוסיה הינה מעצמה בעלת כוח כלכלי ניכר ובעלת משטר יציב ביותר מאז מינויו של ולדימיר פוטין. למרות כל זאת המעצמה בעלת משאבי הטבע העצומים נגועה בשחיתות ואופי המשטר הסמי דמוקרטי אינו משדר יציבות לבעלי נכסים קטנים. השחיתות השלטונית  ברוסיה מהווה מחסום כניסה משמעותי למשקיעים הזרים שחוששים להשקיע במדינה שלא בהכרח תגן על השקעתם ועל קניינם. בנוסף נושא העדר השימוש בשפה האנגלית הינו מחסום נוסף להשקעות נדל"ן באירופה באזורים נרחבים של קבוצת הגוש המזרחי  זו ובמיוחד הקושי להתגבר על הכתב הקירילי.

השקעות נדל"ן באירופה בקבוצת מדינות הגוש המזרחי לשעבר

קבוצה זאת כוללת בעיקר מדינות מתפתחות בקצב מואץ שחלקן כבר הצטרף ל EU וחלקן במועמדות. המדינות המועמדות הן בדרך כלל בעלות כלכלות חלשות יותר כמו אלבניה, בוסניה הרצוגובינה צפון מקדוניה ועוד. הקבוצה כוללת גם מדינות בעלות משטר פחות יציב שאינו מושך משקיעים, כמו  הרוב המוסלמי בבוסניה ובאלבניה, אך גם מדינות כמו סרביה ומונטנגרו הנחשבות לכלכלות ומשטר יציבים יותר. המדינות החברות הוותיקות יותר בEU כמו פולין צ'כיה, הונגריה ואחרות כבר ביצעו כברת דרך לקראת המערב תוך כדי התגברות מוצלחת יחסית על משבר כלכלי עולמי מאז 2008 אך עדיין הכלכלות אינן חזקות דיין. עם זאת המשטרים במדינות אלו נוטים בתקופה האחרונה לכיוון של שליטים חזקים ופופוליסטים שאמנם מצליחים לשפר את הכלכלה אך מעוררים חששות בקרב המשקיעים בעניין הפגיעה בדמוקרטיה ובזכויות הפרט. בדרך כלל במדינות אלו במזרח אירופה השפה האנגלית שגורה, מרבית האוכלוסייה משכילה. מערכת המשפט והחוקים ברורים ויציבים, מדיניות המס יציבה ומזמינה משקיעי נדל"ן להשקיע באירופה. בדרך כלל מוסד רישום המקרקעין הינו ממשלתי אמין ופומבי והמדינות מתפתחות במהירות. אין ספק שקבוצת מדינות זו במזרח אירופה, היא המעניינת ביותר להשקעות נדל"ן מבין כל קבוצות הארצות. הסיבות לכך נעוצות בכך  שעדיין נמצא אפשרות להשקעות נדל"ן במדינות אירופאיות אלו, שם ההשקעות בתשואות יפות עם יחס סיכון נמוך לצד פיתוח ועליית מחירים. כמו כן משקיעי נדל"ן רבים באירופה כמו בריטים גרמנים ואירופאים ואחרים ספגו הפסדים כבדים ביותר במהלך המשבר של 2008 ונרתעים עדיין מלחזור לשוק זה. כל זאת מהווה הזדמנות לרוצים להשקיע בנדל"ן באירופה אחרים כמו ישראלים לצד סינים, רוסים ואחרים למצוא הזדמנויות מעניינות להשקעות נדל"ן מניבות.

השקעות נדל"ן באירופה בקבוצת מדינות הים התיכון

ניתן למצוא מאפיינים זהים ודומים בכלכלות של מדינות שונות רק בשל קרבתן לים התיכון. אין ספק שמזג האוויר היחסית חם, החופים הארוכים המושכים אליהם המוני תיירים וההשפעה המרגיעה של הים במדינות אלו משמעותית מאוד. מדינות אלו בדרך כלל מאופיינות בכלכלות חלשות יותר, מוסר עבודה נמוך יותר, גישה נמוכה לאוצרות טבע. חלק נכבד משוק הנדל"ן שם מיועד בעיקר לענות על צרכי התיירות, כלומר בעיקר דירות נופש. כמובן שמדינות ענק כמו ספרד ואיטליה חזקות יותר ובעלות כלכלות מגוונות הרבה יותר אך ניתן להתייחס לכל הקבוצה כמקשה אחת. מדינות אלו התקשו להשתחרר מהמשבר הכלכלי של 2008 שיצר חוב עצום שמעיק על הכלכלות, אך בכל זאת ניתן למצוא מיקומים מעניינים להשקעה. למרות זאת מחירי הנדל"ן בארצות אלו אכן נמוכים יותר בדרך כלל מהמדינות האחרות. נקודה נוספת היא שמדינות אלו סובלות מנסיגה בגודל האוכלוסייה ואף אוכלוסייתם מזדקנת. מבחינת חסמי כניסה, במדינות מסוימות יש מיסוי גבוה במיוחד על הנדל"ן שחלקו ישירות על בעל הנכס (למשל ספרד). מאידך סביבת ההשקעה העסקית שם בדרך כלל נעימה ובטוחה. בעניין השקעת הנדל"ן באירופה, יוצאת מן הכלל היא יוון שהמשבר הכלכלי יצר משברים פוליטיים. קיים חשש בקרב המשקיעים ביוון להתממשות של תוכניות שונות  שיגרמו לפגיעה במשקיעים אך מאידך המחירים בה זולים במיוחד. ככלל מדינות אלו נחשבות ליעד אירופאי להשקעת נדל"ן  מספר אחד. תושבי הקבוצה הזו בתחום  השקעות הנדל"ן כוללות גם ביסוס רב בשוק התיירות הנרחב שמרביתו ממדינותיהם ולכן כישראלים במדינות אלו אין לנו יתרון יחסי. הרבה יותר הגיוני שבריטים וגרמנים ישקיעו בנדל"ן באירופה ובמדינות אלו- ביעד תיירות מוביל של תיירים בריטיים וגרמנים בין כהשקעת נדל"ן ישירה למטרות בילוי חופשת קיץ ובין אם כהשקעת נדל"ן אירופאית פיננסית בלבד.

כיצד נערכות השקעות נדל"ן באירופה בקבוצת המדינות הצפון מערביות העשירות והמפותחות?

קבוצת מדינות אירופאיות אלו, נחשבת לקבוצת העילית של כלכלות יבשת אירופה ואף כלכלות העולם.  ברור לגמרי שמבחינת הנוחות הנגישות ורמות הסיכון – ההשקעה בנדל"ן  באירופה במדינות אלו נחשבת לבטוחה למדי. עם זאת לאור האטרקטיביות המובנת והיכולת הכלכלית של תושבי המדינות להשקיע בעצמם בנדל"ן במדינתם, יורדת האטרקטיביות של ההשקעה למשקיעים זרים שאינם נהנים מיתרון בכניסה להשקעת נדל"ן במדינות אלו. לכן בדרך כלל בעסקאות של קנייה ישירה של נדל"ן להשקעה בארופה, התשואה תהיה נמוכה הרבה יותר ואף דומה ונמוכה בהשוואה לתשואה בישראל. בעיה נוספת היא מחירי הנדל"ן הגבוהים מאוד במדינות אירופאיות אלו אשר מהווים סף כניסה משמעותי למשקיעים עם סכום השקעה נמוך יחסית. בשנים האחרונות התפתחו כל מיני שיטות השקעה מורכבות יותר כמו השקעות  בנדל"ן פרטיות בחברות נדל"ן ודיור מוגן. אמנם התשואות לעיתים גבוהות ומושכות אך מדובר בהשקעות מסוג אחר, בעלות רמת סיכון גבוהה בהרבה מהמקובל ולכן אני בפירוש מסתייג מהשקעות מסוגים אלו במיוחד מעבר לים.

טבלת השוואה מרכזת לפרמטרים העיקריים להשקעות נדלן באירופה

כמובן שכל השקעה צריכה להבחן באופן שקול ובצורה פרטנית ומקצועית ואין כאן כוונה שאנשים יחליטו על סמך מאמר זה להשקיע באזור מסוים. נדרשת עבודת הכנה ולימוד מעמיק בצירוף גורמי מקצוע בתחום השקעות נדל"ן באירופה בעלי הכרות מעמיקה עם כל סוג ומיקום השקעה. ככלל אני סבור שישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן באירופה  ההתאמה הגבוהה ביותר לקבוצה השנייה של מדינות הגוש המזרחי. מדינות  לשעבר של אירופה, הנמצאות בתהליך הצטרפות למערב אירופה. כמו כן יש להעדיף את המדינות שכבר הצטרפו ובמיוחד מדינות כמו הונגריה, סלובקיה, צ'כיה, פולין. מדובר במדינות שמתנהלות כבר כעשור תחת כללי ה- EU, יש להם מערכות שלטון  מתפקדות והכלכלות שלהן נחלצות מהמשבר הכלכלי ויש בהן עדיין הזדמנויות קנייה טובות ובסכומי השקעה סבירים המתאימים למשקיעים רבים.

כיצד לערוך השקעה נבונה בנדל"ן באירופה?

ההשקעה בנדל"ן באירופה עשויה להניב רווח הון גבוה ובנוסף תשואה יפה אך חשוב ביותר לבחור את הנדל"ן המתאים בארצות הנכונות  ומומלץ להיעזר  באנשי מקצוע. סוכנות סנטרל לוקיישן מתמחה בהשקעות נדל"ן בהונגריה ובבודפשט בפרט ואנו עוסקים גם בנדל"ן בברטיסלבה בירת סלובקיה ובמדינות נוספות. סנטרל לוקיישן מלווה את לקוחותיה באיתור ורכישה דירות יד שניה אטרקטיביות בדגש על קניה ישירה מהמוכר המקורי. לקוחותינו  מקבלים יעוץ וליווי צמוד ומענה מקצועי ומתמשך לאורך כל תהליך הקניה. סנטרל לוקיישן משווקת בבלעדיות פרויקטים רבים במדינות שונות של חברת הבניה ההונגרית קורדיה CORDIA המובילה בתחומה. ללקוחות קורדיה קיימת אפשרות ריאלית לקבלת מימון בנקאי מבנק מקומי בהיקף עד 50% ממחיר הרכישה. בפגישה נוכל להרחיב על האפשרויות העומדות לרשותכם וזאת ללא התחייבות. לתאום מועד פגישה התקשרו אלינו שימי חובב -054-5557747