דירות למכירה בבודפשט

כיצד לקנות דירות למכירה בבודפשט?

אלפי משקיעים שקנו בשנתיים האחרונות נכסים בשוק הדירות החם של בודפשט נהנו מעליות מחירים נאות ביותר וזאת לצד הכנסה שוטפת משכירות. עם זאת קיים היצע גדול מאוד של דירות למכירה בבודפשט וחשוב לדעת לבחור נכון. משקיעים רבים שפונים אלי מתמודדים עם השאלה האם והיכן להשקיע את כספם, ומה הם השיקולים והקריטריונים הנכונים לבחירת דירה למכירה בבודפשט שתניב להם רווח מיטבי. שימי חובב מנכ"ל סנטרל לוקיישן מפרט את  העקרונות  המנחים לקניית דירות למכירה בבודפשט דירות חדשות וישנות: התשובה תלויה בראש ובראשונה ביכולות ובהעדפות של כל משקיע. חשוב להבין מה הם צרכיו, מה היכולות הכלכליות שלו, מה הן ציפיותיו מהנכס הנרכש  תוכניותיו לעתיד ועוד. בהמשך המאמר מפורטים העקרונות המנחים שמומלץ לבחון בעזרתם את הנכס והדירות למכירה

מה כדאי לקנות דירה ישנה או חדשה בבודפשט?

רבים שואלים זאת, שמי שימי חובב מנכ"ל סנטרל לוקיישן. אני  סבור שזה מאוד תלוי במשקיע המעוניין לקנות דירה. קיימות  דירות חדשות רבות , הקריטריון המוביל הנו התאמת הדירה לצרכי הלקוח, מדובר בתהליך חשוב מאוד. הכלל הוא שמשקיעים המעוניינים בדירות למכירה, רוצים מינימום התעסקות בנכס – הכיוון שלהם ברור ואנו נמליץ להם על רכישת דירה חדשה. לעומת זאת ללקוחות שחשוב להם לקבל תשואה החל מהיום הראשון – נמליץ לקנות דירה למכירה ישנה ומשופצת. חשוב מאוד להתאים את הדירה  למכירה לצרכי המשקיע והעדפותיו. אנו  בסנטרל לוקיישן מסוגלים להציע ללקוח מגוון רחב ואיכותי של נכסים מענייני שיכולים להתאים לכל מטרה.

דירות חדשות למכירה בבודפשט

הטרנד הנוכחי הוא בפירוש עם נטייה לדירות חדשות שלמרות שמחירן לעיתים יקר יותר יש הרבה יתרונות הגלומים בדירות למכירה חדשות. קודם כל ישנם יתרונות טכניים כשמדובר בבניין חדיש ומודרני עם לובי כניסה, חניון תת קרקעי ומעליות. בניין חדש יכלול מערכות חדשות של חשמל, מים, ביוב, חימום, הגנת אש ועוד. בנוסף, בבניין חדש מותקנים דלתות וחלונות חדשים ומבודדים ובכלל ניתן לקבל הגנה יותר טובה משמעותית מפני הקור החזק השורר בעיר במשך חודשים ארוכים בכל שנה. כיום, מתוכננות כל הדירות החדשות בתקן המחייב כמות אור שמש טבעי מינימלי לדירה. דירות חדשות מתוכננות בקפידה על מנת לנצל באופן מיטבי את השטח ולרוב ניתן לקבל גם מרפסת צמודה במחיר הדירה. כמו כן בקנייה מקבלן במהלך הבנייה ניתן למצוא הזדמנויות השקעה מעניינות במיוחד ולקנות דירה במחירי ותנאי Off Plan , במכירות מוקדמות. בדרך כלל תנאי התשלום יהיו מקדמה בת  25% מסכום הדירה אשר לרוב תופקד בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט ואילו את כל היתרה ניתן לשלם בסמוך למסירה וזאת ללא כל הצמדה או תוספת. בדרך כלל קניית דירה חדשה מקבלן אמין ובעל מוניטין נחשבת להשקעה טובה ובטוחה יותר.

דירות ישנות למכירה

עם זאת, למרות החסרונות התפעוליים, לא ניתן להתעלם מהקסם הרב שמוצאים משקיעים ישראלים רבים בקניית דירה קלאסית בבניין ישן. חצרות פנימיות מרשימות, גרמי מדרגות מעוטרים ותקרות גבוהות במיוחד המאפשרות בניית גלריות. הדירות הישנות מאפשרות לבעלי יצירתיות  כר נרחב לפעולה בתכנון מחדש של הדירה ושיפוצה ואני מודה שלעיתים התוצאות מרשימות במיוחד ויש שאמרו אף מדהימות.

כיצד משפיע מיקום הנכס על מכירות הדירות בבודפשט?

ידוע שבעסקי הנדל"ן  כאשר בוחנים את היצע  דירות למכירה בבודפשט, המיקום הוא לב העניין.  Location, location location !!!משקיעים בדרך כלל ישאפו לקנות נכסים במיקום  מיטבי  ומרכזי. כמובן שמחירי הנכסים באזורים  אלו גבוהים, ולכן התשואה בשוק השכירות תקטן. הכלל הוא שתשואות גבוהות משכירות משקפות סיכון גדול יותר ולכן הן יתקבלו יותר באזורים הפחות מבוקשים.

ההמלצה של שימי חובב בעלים ומנכ"ל  סוכנות סנטרל לוקיישן היא לחפש נכסים בבודפשט במיקומים הבאים:

• באזור מרכז העיר בודפשט בעיקר באזורים/רובעים 6, 7, 8 ,9 ו-.13
• באזורים טובים ומבוקשים בשולי המרכז, קרבה לאוניברסיטאות דגש חזק על  זמינות של תחבורה ציבורית.  קרבה לתחנת מטרו מהווה יתרון משמעותי!
• מומלץ להתרחק מרחובות ושכונות ירודות ומבניינים עם אוכלוסיות מוחלשות.

כיצד משפיע מיקום הדירה בבניין על מכירת הדירה?

כאשר מחפשים דירה למכירה בבודפשט שהמטרה שלה הנה השכרה לטווח ארוך, או מכירת הדירה בעתיד: חשוב לדעת שבבודפשט קר מאוד בחורף והשמש היא מצרך נדיר. המקומיים אוהבים ומעדיפים דירות שיש בהן אור שמש לפחות כמה שעות ביום. המקומיים אינם מעוניינים בדירות בקומת קרקע, שעקב צורת הבנייה בבודפשט אור השמש אינו מגיע אליהן. דירות רבות למכירה בבודפשט נמצאות בקומות  הגבוהות,  בבניינים ישנים אשר התקרות גבוהות מאוד ועל כן פחות מבוקשות. הדבר גורם לכך  שיש צורך לטפס הרבה מאוד מדרגות בבניין ללא מעלית. לכן מומלץ לרכוש דירה למכירה בבודפשט הממוקמת עד קומה שנייה ללא מעלית. כאשר מדובר ברחוב רועש במיוחד, עדיף לבחור דירה עורפית. 

חשיבות נגישות הדירה בבניין, כאשר בוחרים בדירה למכירה בבודפשט

כאשר מחפשים דירה למכירה בבודפשט כשהיעד הוא שכירות לתיירים, השיקול המרכזי יהיה נגישות. שהגישה לדירה תהיה כמה שיותר קלה ופשוטה וקרובה לדלת הכניסה של הבניין.  מומלץ לבדוק מראש ואף לדמיין את המסלול שיעשה התייר אל הדירה. רצוי שהמסלול יהיה קצר ככל האפשר וברור למדי. חשוב לזכור שתיירים אחרי טיסה או נסיעה ארוכה מעוניינים להגיע ולהתמקם כמה שיותר מהר. מסלול מסובך ומטעה יוביל להמלצות שליליות. לעומת זאת בשכירות ארוכת טווח השיקולים יהיו – אור שמש, מרחב חיצוני, פרטיות, פונקציונליות וכדומה. חשוב מאוד לתכנן קודם ולפעול אחר כך בהתאם לתכנית.

מהו גודל הדירות המוצעות למכירה בבודפשט?

ישנו היצע עצום של דירות למכירה בבודפשט אך המוצר הסחיר ביותר הוא דירות יחסית קטנות  כגון דירות סטודיו ודירת  2-3 חדרים. מדובר בדירות, עם ביקוש גבוה ושוק של קונים מקומיים וזרים גדול ויציב שרק הולך ומתפתח. דירות אלו קל להשכיר או  למכור בעתיד למקומיים וזרים, לכן כדאי להתמקד בנכסים בסדר גודל הזה. אמנם בדרך כלל המחיר למ"ר יורד ככל שהשטח הדירה גדול יותר אך צריך לחפש את האיזון הנכון בין מחיר סביר למ"ר לבין סכום ההשקעה הכולל. כלומר, שיש לתמחר את הדירות בהתאם למספר החדרים ולתת משקל נמוך יותר לשטח הדירה. ככלל מומלצת  דירת 3 חדרים 60 מ"ר יעילה על פני דירת 3 חדרים בת 70 מ"ר. צריך להבין שאוכלסיית היעד לגור בדירות אלו במרכז העיר בדרך כלל צעירים, סטודנטים, משפחות צעירות וקטנות, אנשי עסקים זרים ותיירים.

מבנה תיכנון הדירות בבודפשט

מרבית הדירות בבניינים הישנים עברו שינויים פנימיים רבים כתוצאה מהשינויים הפוליטיים ויש דירות רבות שהתכנון הפנימי שלהן גרוע  ולא יעיל. למשל במקרים רבים,  דירות למכירה בבודפשט כוללות אולם כניסה – הול וכן מסדרון חשוך וארוך בתוך הדירה, אלו שטחים בלתי שימושיים וכדאי לוותר על דירות כאלו. מומלץ לחפש דירות למכירה בבודפשט  שהחלוקה הפנימית שלהן יעילה לתפעול ולחימום ונוחה למגורים ויש להן הרבה חלונות, לפחות חלון אחד לכל חדר. אפשר גם לחפש דירות עם פוטנציאל להשבחה פנימית על ידי שיפוץ וחלוקה מחדש. למשל מומלץ למצוא דירה שהמטבח הוא חדר גדול עם חלון, להעביר במהלך השיפוץ את המטבח לסלון וכך לקבל חדר נוסף. אפשרות נוספת היא לנסות לאפשר כניסות נפרדות לחדרים, באופן זה יהיה ניתן להשכיר לשותפים ולמקסם את הרווח.

תחזוקת הדירות למכירה בבודפשט

כאשר בוחנים דירות למכירה בבודפשט, מומלץ לשים לב לנושא איכות מערכות החימום של הבניין המהווה עלות משמעותית באחזקה ובשיפוצים, וכן למצב הבניין עצמו  – חזיתות המבנה, לובי הכניסה והמדרגות. גורם נוסף היכול לספק עליית ערך משמעותית בעתיד הוא גובה הבניין. אם מדובר בבניין נמוך לעומת הסביבה, יש סיכוי סביר שבמהלך השנים הקרובות תתבצע בנייה נוספת על הגג וכך ישופץ הבניין ואף תותקן בו מעלית. חשוב מאוד לוודא הימצאותם של שעונים פרטניים לכל דירה. מומלץ להימנע מחיובים קולקטיביים, זה מתסכל לשלם חיובים עודפים מבלי להשתמש למשל בתקופת השיפוצים או בתקופה ללא שוכר חלילה. .

סנטרל לוקיישן מומחים בתחום המכירה והקניה של דירות בבודפשט

כאשר מגיע אלינו לקוח המתעניין בדירות למכירה בבודפשט אנו קובעים פגישה במיקום נוח ללקוח או במשרדי החברה. מאפיינים אתו את היקף ההשקעה הנדרש, כגון תקציב, תשואה מיועדת, מטרת הקנייה לשכירות או להשבחת הנכס ומאפיינים אחרים. בשלב שני מאתרים נכסים מתאימים לפי דרישות הלקוח. אנו בעלי ניסיון רב ומעודכנים בשוק הנדל"ן בבודפשט, ויודעים איך למקסם את ההשקעה לטובת לקוחותינו. אנו  מקצוענים  בטיפול בביורוקרטיה המקומית ומספקים ליווי ועבודה ישירה מול הבנקים  למימון . מסייעים בעניין תכנון מיטבי להקטנת המס, וכן בתחום המשפטי – ניהול  התקשורת עם עורכי הדין המטפלים בסגירת העסקה. כמובן שאנו מנוסים מאוד בשיפוץ הדירה ובפתרון בעיות טכניות והפעלת צוותים לצורך מתן פתרון מהיר וזול.

לשאלות נוספות, אשמח לעמוד לרשותכם -שימי חובב מנכ"ל ובעלים של סנטרל לוקיישן – 054-5557747