מדיניות מיסוי על השקעות נדל"ן בהונגריה
לאורך כל 20 השנה האחרונות, הונגריה ראתה בעין יפה מעורבות של משקיעים זרים בנדל"ן. בהתאם לכך, מדיניות המס בהונגריה בדרך כלל נחשבת כמקילה מאוד על משקיעי הנדל"ן ואכן שוק הנדל"ן למגורים להשקעה משגשג בבירה האירופית ומשקיעי הנדל"ן מקומיים וזרים פעילים בו מאוד. עם זאת, המשקיעים הישראליים צריכים לקחת בחשבון כי מוטל עליהם מיסוי בישראל. אמנת המס הקיימת בין ישראל להונגריה מאפשרת לנישום הישראלי להימנע מתשלום כפל מס הכנסה שכן ניתן להכיר בתשלומי מס הכנסה בהונגריה כחלק מתשלום המס בישראל.
מס רכישה להשקעות נדל"ן בהונגריה
מס המוטל על רכישת נדל"ן, המס מוטל על הקונה. על המשקיע חל מס רכישה הונגרי בלבד ששיעורו 4% משווי הנכס הנרכש. ככלל מס הרכישה הינו קבוע ואחיד למעט חריגים מועטים. למשל, ישנה הטבה לרוכשי דירות קטנות חדשות וזולות מאוד (פחות מ-30,000,000 פורינט), שאז ישנה הנחה בשיעור המס. מס הרכישה משולם בסמוך לאחר הרכישה בהתאם לרישום בלשכת המקרקעין.
מס ערך מוסף בהשקעות נדלן בהונגריה
המס העיקרי והחשוב בהונגריה הוא מס ערך מוסף ששיעורו הוא עד 27% אך השפעתו על ציבור משקיעי הנדל"ן למגורים נמוך. לרכישת דירות מגורים חדשות מקבלן הונהג שיעור מע"מ בסך 5% בלבד ואילו רכישת דירות יד שנייה פטורות ממע"מ (כמו בישראל). השכירות על דירת מגורים אף היא פטורה ממע"מ. השפעת המע"מ אם כן באה לידי ביטוי בעיקר בביצוע פעולות כמו רכישת ציוד וריהוט לדירה. מאחר והעלויות של המוצרים והריהוט נמוכות בהרבה מהמוכר לנו אז כך גם השפעת המ"מ הגבוה שולית ואף זניחה.
מס הכנסה של השקעות נדלן בהונגריה
שיעור מס הכנסה בהונגריה הינו 15%. המס מוטל על ההכנסות בניכוי ההוצאות כולל הכרה בהוצאות פחת. מס זה הינו נמוך במיוחד ונחשב כמעודד צמיחה. לעומת זאת מס ההכנסה בישראל הינו ככלל – 25% . כאמור ניתן לקזז את תשלום מס ההכנסה בהונגריה מתוך תשלומי מס ההכנסה כאן. בישראל קיימת חובת מס הכנסה מתוקף 2 סעיפים בפקודת מס הכנסה – מס רווחי הון הנוגע לרווח ממכירת דירה בעת מכירתה (מס שבח), זהו מס המשולם על ידי המוכר בעת המכירה והוא מוטל על הרווח שנוצר בין הרכישה למכירה. בעניין זה יש חשיבות גבוהה לשמור אסמכתאות על הוצאות הרכישה – תשלום לבעל הנכס, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכן הוצאות שיפוצים ורכישות להשבחת הנכס וכן הוצאות בגין המכירה. המס השני הוא מס בגין הכנסה פירותית המחושב מידי שנה – הכנסות משכירות (ישנו מסלול חליפי המאפשר תשלום מס מופחת בסך 15% אך ללא קיזוז הוצאות ומס בחו"ל למעט פחת- במקרים רבים זהו מסלול עדיף אך יש לשקול זאת באופן פרטני ומושכל).
ארנונה ומס מקומי על נדל"ן בהונגריה
כאן יש יתרון של ממש למשקיעים בדירות מגורים בהונגריה שכן בהונגריה אין ארנונה על דירות מגורים. (ישנו תשלום נמוך עבור שירותים כמו פינוי אשפה המשולם במסגרת ועד הבית.)
העובדה שאין ארנונה על דירות מגורים מקילה במיוחד על משקיעים המתבססים על השכרות. אי לכך גם אם דירה ריקה מסיבה כלשהי ואינה מושכרת, התשלומים השוטפים הינם מינימליים.
יתרונות מדיניות המס בישראל על השקעות נדל"ן בהונגריה
בהונגריה מערכת המס אינה מבחינה בין משקיעים זרים לבין רוכשי דירות מקומיים וכן אין הבחנה לגבי מספר הדירות המוחזקות על ידי האדם (המיסים המוטלים על דירה ראשונה ועשירית לצורך העניין, הינם בשיעורים שווים). בכל המקרים האלו שיעור המס המוטל הוא שווה.
נקודה נוספת שחשוב להבין – כל ההטבות וההגבלות בישראל על דירות מגורים נוגעות לדירות בישראל בלבד. השקעה בדירה בחו"ל נחשבת בישראל כהשקעה בנכס מסחרי. לכן דירה בחו"ל אינה נחשבת לצורך הפטור ממס על דמי שכירות עד 5,070 ₪ וכן דירה בחו"ל אינה נחשבת כ"דירה ראשונה" לעניין פטור ממס רכישה.
סנטרל לוקיישן, ייעוץ למיסוי על השקעות נדל"ן בהונגריה
בהונגריה מערכת המס אינה מבחינה בין משקיעים זרים לבין רוכשי דירות מקומיים וכן אין הבחנה לגבי מספר הדירות המוחזקות על ידי האדם (המיסים המוטלים על דירה ראשונה ועשירית לצורך העניין, הינם בשיעורים שווים). בכל המקרים האלו שיעור המס המוטל הוא שווה. כפי שראינו כלל המיסוי המוטל בהונגריה על דירת מגורים להשקעה הינו נמוך במיוחד. נקודה נוספת שחשוב להבין – כל ההטבות וההגבלות בישראל על דירות מגורים נוגעות לדירות בישראל בלבד. השקעה בדירת מגורים בחו"ל נחשבת בישראל כהשקעה בנכס מסחרי. לכן דירה בחו"ל אינה נחשבת לצורך הפטור ממס על דמי שכירות עד 5,070 ₪ וכן דירה בחו"ל אינה נחשבת כ"דירה ראשונה" לעניין פטור ממס רכישה.
כבעלים של חברת הנדל"ן סנטרל לוקיישן, אנו בעלי ניסיון רב בתחום הנדל"ן, ובפרט ובבודפשט. אני פועל ומלווה את שוק הנדל"ן בבודפשט כבר יותר מ20 שנים. סנטרל לוקיישן הינה סוכנות ישראלית להשקעות נדל"ן עם התמחות בהשקעות בשוק הנדל"ן בכלל ובשוק הנדל"ן ההונגרי. הסוכנות מעניקה ללקוחותיה שירות מעולה לכל אורך חיי ההשקעה מאיתור הנכס המתאים ולמשך תקופת השכירות, כולל ריהוט וניהול הנכס. לסוכנות יש סניף פעיל מקומי בבודפשט הונגריה. שימי חובב, בעלי הסוכנות הינו בעל ידע וניסיון רב בתחום מעל 20 שנה. נשמח לעמוד לרשותך 054-5557747.
הבהרה חשובה: הסקירה המובאת כאן הינו ראשוני למשקיע שבוחן יעדי השקעה. אין בכך משום ייעוץ כלשהו ועל משקיע חכם וזהיר חובה לבחון בכל קניית דירה, באמצעות אנשי מקצוע ובאופן פרטני את חבויות המס שלו טרם ביצוע השקעה כלשהי.
