מדוע כדאי לבצע השקעה בבודפשט הונגריה?
בודפשט בירת הונגריה עונה על כל הדרישות הבסיסיות של המשקיעים הפרטיים ולכן זוכה להצלחה מדהימה בסקטור זה. בודפשט היא עיר בירה מודרנית, אירופאית, גדולה ומושכת אוכלוסיה. העיר מהווה בירה כלכלית ושער בין מדינות מערב למזרח אירופה. המשברים הכלכליים מהעבר והצמיחה הכלכלית מושכים אליה משקיעים המחפשים מחירי השקעה זולים יחסית עם פוטנציאל השבחה מובהק. התפתחותה של בודפשט כעיר אוניברסלית, צעירה, תוססת עם מוקדי פעילות ועניין בתחומים רבים ומגוונים – מוסיקה, תרבות, אמנות, היסטוריה, אדריכלות, אוכל, מקומות בילוי ועוד ועוד הם שמקנים לעיר את מעמדה הרם בקרב המשקיעים הפרטיים. בתחום העיר בודפשט למעלה מ-25 אוניברסיטאות המושכות סטודנטים רבים מרחבי הונגריה וכן ממדינות רבות אחרות. יופייה של העיר, יכולתה להעניק עניין וכיף לכל המגיעים אליה ואתרי התיירות המפותחים שלה גורמים לגידול קבוע בקצב כניסת תיירות חוץ. בנוסף, הרגשת הביטחון של משקיעים זרים, בין אם מדובר באפשרות לשוטט בעיר ללא חשש ובין אם במערכת רישום המקרקעין הממשלתי האמין והבטוח לצד מערכת מיסוי נוחה וברורה המזמינה משקיעים. כל אלה תורמים למעמדה של בודפשט כיעד חשוב ואף מוביל של המשקיעים הזרים.
בודפשט בירת הונגריה מונה כ-2 מיליון תושבים, העיר מחולקת ל-24 רובעים המתנהלים כעיריות לכל דבר תחת קורת הגג של עיריית המטרופולין בודפשט. במרכז העיר זורם נהר הדנובה המפצל את העיר ל-2 חלקים – בודה ופשט. הסיטי של בודפשט שבו מרכז העסקים, משרדי הממשלה, אתרי התיירות, המסעדות ומרכזי הבילוי וכן מרבית המלונות ממוקם בצד של פשט ברובע 5 הסמוך לדנובה ובסביבתו. מרבית האוניברסיטאות נמצאות אף הן באזור זה. לאור התחבורה הציבורית המפותחת והיעילה יש חשיבות במיקומי נכסים בסמוך לתחנות מטרו וקווי רכבת קלה. אנו מתייחסים לאזור הסיטי של בודפשט לאזור הכולל את רובע 5 במלואו ואת הרובעים 13,6,7,8,9 בעיקר באזורים הקרובים יותר לרובע 5.
מה הם המיקומים המבוקשים לדירות להשכרה בבודפשט?
הכיוון הכללי הנכון למשקיעים בדירות להשכרה הינו להיות בתחום "הסיטי", במרכז העיר. שם נמצאים מרבית הסטודנטים ובוודאי הסטודנטים הזרים, שם משתכנים התיירים בדירות הנופש, שם מרוכזים מקומות העבודה והתעסוקה. באזורים אלו נמצאים בנייני הממשל, מלונות מסעדות ואתרי הבילוי. במשרדים הרבים המרוכזים במרכז הבירה, מתגוררים מרבית אנשי העסקים הזרים השוהים תקופות ארוכות בבירה. השילוב של הביקושים להשכרות לתיירים לטווח קצר לצד השכרה לטווח ארוך לסטודנטים וצעירים בכלל ואנשי עסקים זרים יוצרים מאגר גדול וקבוע של שוכרים פוטנציאליים לאזור מרכז העיר. יש לציין כי חשיבות המיקום המרכזי היא רלוונטית הרבה יותר להשכרה לתיירים, כי צעירים וסטודנטים המיומנים בשימוש בתחבורה הציבורית אינם נרתעים מנסיעה יומיומית במטרו בקרבה למרכז, כלומר במעגל השני. עם זאת משפחות עם ילדים ואנשים מבוגרים יותר יעדיפו אזורים שקטים וירוקים יותר מחוץ למרכז הסואן, במעגלים השלישי והרביעי. בעגלים אלו ניתן לקבל מחירי השכירות נמוכים מעט אך גם מחירי הדירות נמוכים יותר ברכישה.
באיזה רינגים כדאי להשכיר דירות בבודפשט?
דרך אחרת להתייחס למרכז העיר בבודפשט היא באמצעות חלוקה לפי צירי התנועה המעגליים בעיר: הרינג הראשון: בצד הקרוי "רובע פשט" המצוי ממזרח לדנובה ישנם מספר שדרות מעגליות התוחמות אזורים שונים של העיר. המרכז ההיסטורי והתיירותי של "פשט" ברובע 5 תחום מצידו האחד על ידי הדנובה ובשאר הצדדים על ידי שדרות רחבות המשמשות גם כמסלוליהם של רכבות הטראם הצהובות היעילות המקיפות את רובע 5 הינו הרובע היקר ביותר בסיטי של בודפשט – מרכז "פשט והמרכז ההיסטורי בדרכן לאזור "בודה" ולאזורי העיר האחרים.
הרינג השני: הטבעת העיקרית והמפורסמת ביותר מקיפה מעגל רחב יותר של מרכז העיר וכוללת למעשה את מרבית הסיטי – מרכז "פשט" כמו גם את הרובע היהודי ואת מרבית אזורי האוניברסיטאות. גם רכבות הטראם הצהובות נוסעות במסלול המעגלי המקיף בנוסף גם את גבעת הארמון בצד "בודה". הרינג הזה חוצה את הרובעים 13, 6, 7, 8, ו-9 כאשר השדרה מחליפה את שמה לפי שם הרובע אותה היא חוצה. היסטורית, רינג זה נחשב כמפריד בין מרכז העיר לשאר העיר, אך התפתחות העיר בעשרים השנים האחרונות הפכה גם חלקים רבים המצויים מחוץ לרינג כשייכים למרכז. עם זאת ישנם עדיין אזורים מוגדרים מסוימים בחלק מהרובעים מחוץ לרינג אך בקרוב אליו שעדיין מתגוררות שם אוכלוסיות חלשות.
הרינג השלישי: הינו שדרות הונגריה הרחבות התוחמות את כל השטח הנחשב כמרכז העיר ומעניקות גם חיבור תחבורתי לאוטוסטראדות המובילות לשאר המדינה ולארצות השכנות. גם בשדרות אלו עוברות הרכבות החשמליות. השטח שמחוץ לשדרות הונגריה הינו עדיין בודפשט אך כבר מדובר על שכונות חיצוניות שבהן מתגוררים מרבית המשפחות הגרות בעיר. יש שם פחות תחבורה ציבורית ופחות תנועה ברחובות ויש שם שכונות טובות יותר וטובות פחות אך בעיניים של המשקיע הממוצע אזורים אלו נחשבים לפחות מעניינים למטרת השקעה.
איזה נכס מתאים לקנייה למטרת שכירות בהונגריה?
מנקודת המבט של שוכר הדירה, תהיה עדיפות לקרבה למרכז בודפשט ולתחבורה ציבורית טובה. אולם גם סביבת הבניין הקרובה חשובה, רחובות חשוכים ועלובים הם גורמים המרתיע שוכרים איכותיים גם אם הם באזור המרכז. אותו דבר לגבי השדרות הראשיות והרחובות העמוסים המלאים ברעש וזיהום אוויר וכדאי להימנע מלרכוש דירות להשכרה כאלה. הרגשת ביטחון חשובה מאוד לשוכרי דירות איכותיים. בהיבט של מיקום הדירה בבניין, דירות נמוכות הפונות לרחוב נחשבות לפחות טובות שכן הן חשופות לפגעי הרחוב וגם סובלות ממחסור באור טבעי שזו בעיה משמעותית במגורים באזור בעל אקלים קר ומעונן. כדאי לחפש דירה בבניין סביר עם תאורה סבירה בלובי בלילה שנראה נקי ומטופח על ידי דייריו.
מה הן סוגי הדירות להשכרה?
לגבי גודל הדירה, סטודנטים וצעירים מעדיפים דירות סטודיו שבהן יוכלו לחיות בפרטיות או לחילופין דירה בת 2 חדרים ללא סלון כדירה לשותפים. אלו בדרך כלל יהיו דירות יעילות בגדלים של 30-60 מ"ר, אין כאן בעיה חמורה עם דירות גבוהות ללא מעלית, אך דירות כאלו לא מומלצות לרכישה בשל מחסום בעליית מחירים. לעומת זאת תיירים ישאפו לשכור כדירת נופש דירה גדולה יותר עם 3-4 חדרים כולל סלון בשטח של 60-90 מ"ר שתאפשר אף ל-2 משפחות קטנות לגור בצוותא בנוחות יחסית, אך כמובן שכאן יש הכרח לחשוב על הנגישות וההתמצאות כפרמטרים מרכזיים.
איזה ריהוט נרצה לראות בדירה להשכרה?
תיירים סטודנטים ואנשי עסקים ירצו למצוא דירה עם כל הציוד, מכשירי חשמל, ריהוט, כלי בישול ואוכל, פריטי נוי, מצעים ומגבות, ממש הכול ורצוי שיהיה במצב חדש וטוב. עם זאת צעירים מקומיים יסתפקו בדירות מרוהטות באופן חלקי כדי לחסוך קצת שכר דירה. ההפרש בהשקעה בריהוט מלא לעומת ריהוט חלקי הוא קטן אבל משקיעים רבים נמנעים מלהשקיע בכך מנימוקים של חיסכון כספי וגם חשש להיתקל בבלאי וחסרים ובצורך להשלים זאת כל הזמן. מניסיוני זה משתלם יותר לרהט ריהוט מלא, ההפרש קטן וניתן לקבל שוכר יותר איכותי וגם לקבל דמי שכירות גבוהים יותר. לפחות מזגן אחד בסלון הדירה ישדרג אותה מאוד. אין צורך בתריסים על החלונות אך חשוב שיהיו וילונות מ-2 סוגים.
מנקודת המבט של שוכרים נחפש דירה לפי הפרמטרים הבאים:
- במיקום קרוב למרכז אך בצמוד לתחנת מטרו או טראם.
- ברחוב שקט אך מואר עם חנויות פתוחות ועם בניינים משופצים.
- בניין שנראה סביר עם לובי מואר עם נגישות טובה לדירה.
- דירה לא גבוהה מידי עם אור טבעי רב ולא קרוב לפגעי הרחוב.
- דירה יחסית קטנה ויעילה עם תכנון סביר.
- דירה מרוהטת באופן מלא ומתוחזקת ברמה טובה ששופצה לאחרונה.
מה השפעת מגפת הקורונה על שוק הדירות להשקעה בבודפשט?
כמה מילים על מגיפת הקורונה והשפעתה של שוק הנדל"ן של מרכז בודפשט. נזכיר כי הונגריה הצליחה לבלום את המגיפה בגל הראשון באמצעות צעדים קשים די במקביל ובדומה לישראל בשלבי הראשון. בינתיים, נכון לאמצע יולי 2020 , הונגריה מצליחה לשמור על רמת תחלואה נשלטת למרות פתיחת הפעילות המבוקרת. אמנם שוק הנדל"ן למכירה מצליח לשמור על יציבות המחירים במיוחד לאור ציפיות המשקיעים לסיום מוצלח וקרוב של ההתמודדות עם המגיפה. עם זאת, בתחום הדירות להשכרה במרכז העיר חלות תמורות משמעותיות במיוחד לאור סגירת התיירות. סגירת התיירות הובילה לפגיעה ישירה בכל הדירות אירביאנבי שעומדות ריקות כבר ממרץ 2020 לצד עזיבת אנשי עסקים וסטודנטים זרים וכן לפגיעה עקיפה בשל איבוד של מקומות עבודה רבים במרכז העיר. התוצאה שהרבה דירות אירביאנבי יפהפיות ומושקעות עוברות לשכירות רגילה ולצד הקטנת הבקושים הכללית מחירי השכירות במרכז העיר בודפשט ירדו באופן משמעותי. הסטודנטים הזרים חוזרים בהדרגה וגם התיירות נפתחת בינתיים רק לתושבי אירופה EU ונראה שבכפוף להמשך פתיחת המשק המחירים יחזרו למסלולם, נראה שניתן היום לשכור דירות משופצות ומרוהטות ברמה גבוהה במחירים סבירים. כשוכרים, אני ממליץ להזדרז ולשכור דירות היום כי ניתן למצוא דירות נהדרות במחירים שנחשבו עד לא מזמן כמחירי מציאה. בעניין זה, סוג הדירות שספג את הנזק הגדול הוא דירות הקרקע החשוכות והטחובות וכל ה"מיני דירות" שהאופציה היחידה לגביהן היא להשכרה כדירות נופש לטווח קצר שכן אינן מתאימות למגורים ארוכי טווח. דעתי המקצועית לכל אורך הדרך הייתה להימנע מרכישת דירות כאלו למרות מחירן הנמוך ובהתאם לכך זאת הייתה גם המלצתי ללקוחותיי.
האם כדאי לשכור דירה בבודפשט באופן עצמאי או לקבל ליווי?
חברת סנטרל לוקיישן תשמח לסייע לכם בתהליך זה. שמי שימי חובב ואני עוסק בשוק הנדל"ן בהונגריה קרוב ל-20 שנה ובעל ניסיון רב בנדל"ן בכלל ובבודפשט בפרט. אני הבעלים של סנטרל לוקיישן סוכנות ישראלית, המתמחה בקניה ומכירה של נדל"ן בחו"ל עם התמקדות במרכז העיר בודפשט. לחברת סנטרל לוקיישן סניף בבודפשט.
ההשקעה בחו"ל יכולה להניב רווח הון גבוה ובנוסף תשואה יפה אך חשוב ביותר לבחור את הנדל"ן המתאים ומומלץ להיעזר באנשי מקצוע. סנטרל לוקיישן מלווה את לקוחותיה באיתור ורכישה דירות יד שניה אטרקטיביות בדגש על קניה ישירה מהמוכר המקורי. לקוחותינו מקבלים יעוץ וליווי צמוד ומענה מקצועי ומתמשך לאורך כל תהליך הקניה. סנטרל לוקיישן משווקת בבלעדיות פרויקטים רבים של חברת הבניה ההונגרית קורדיה CORDIA המובילה בתחומה וכן ללקוחות קורדיה קיימת אפשרות ריאלית לקבלת מימון בנקאי מבנק הונגרי בהיקף עד 50% ממחיר הרכישה. לתאום מועד פגישה התקשרו אלנו שימי חובב -054-5557747.
