מה הם יתרונות והחסרונות של קניית דירה בחו"ל?
משקיעים ישראלים רבים מתלבטים בימים אלו לגבי אפשרויות קניית דירה בחו"ל. האפשרות של השקעה בקניית דירה בישראל אינה אטרקטיבית למרבית המשקיעים, ניתן למצוא לכך מספר סיבות:
- מחירי הדירות הגבוהים במרכז הארץ מהווים חסם משמעותי למשקיעים הפרטיים שאין בידם לרכוש דירה כזו.
- המחירים של הדירות כבר עשו עלייה משמעותית ונמצאים ברמות שיא.
- מדיניות מיסוי וממשל בארץ לא יציבים וגורמים לחוסר וודאות ולחוסר יכולת תכנון.
- תשואות משכירות נמוכות מאוד במרכז הארץ (2-3% בלבד).
ברור שלאור הריבית הבנקאית הנמוכה, קיימים ביקושים חזקים להשקעות מעניינות וחכמות ומגמת קניית דירות בחו"ל ממשיכה לצמוח בקצב מהיר. קניית דירה ודירות בחו"ל מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים רבים. עם זאת קיימים מספר חסמים בפני המשקיעים הפוטנציאלים. המשקיע המצוי אינו מכיר את סוג ההשקעה, מדינת היעד ושוק הדירות בחו"ל, החוקים הרלוונטיים, מיסוי, אמינות ומקצועיות אנשי הקשר, ועוד. במאמרים רבים באתר זה ניסינו לתת מענה לשאלות הרבות כדי לתת בידי המשקיע כלים בסיסיים להחלטה. אין ספק שאחד הפרמטרים החשובים ביותר הוא מציאת איש קשר מקצועי ואמין (אבל באמת!) ששולט בכל הפרטים הקשורים לקניית דירה בחו"ל ויכול להציע הצעות מעניינות. חשוב מכך – גם לסייע בתהליך בחירת וקניית הדירה להשקעת בחו"ל וכן גם לסייע בפתרון בעיות שונות שעולות בדרך. במאמר זה ננסה להתמקד בהיבטים השונים הקשורים לקניית דירה בחו"ל.
קניית דירה בחו"ל כהשתתפות במיזם פרטי משותף
מרבית ההשקעות בקניית דירה בחו"ל הן השקעה הכוללת השתתפות כזו או אחרת במיזם פרטי או משותף. יש להשקעות נדל"ן בחו"ל וריאציות רבות, הכוללות: רכישת דירה, רכישת קרקע לבניית בניין, רכישת מבנה לצורך שיפוצו או הסבתו, רכישת קרקע ופיצולה לחלקות. המטרה הסופית לקניית דירה בחו"ל יכולה להיות מכירת היחידות לקונים שונים או השכרתם. השימוש הסופי לקניית דירה בחו"ל, יכול להיות השכרה לסטודנטים, דירות נופש, השכרה למשרדים, מכירת דירות ועוד, אין זה משנה כי כל האפשרויות האלו נמצאים מתחת לכותרת כאן. ככלל, בהשקעה של קניית דירה בחו"ל מדובר בצורת ההשקעה שבה יש צפי לרווחים גבוהים ביותר אך גם סיכון רב ביותר וכדאי להבין זאת היטב. מעבר לסיכוני השוק הרגילים כמו מחירי נכסים, מיסוי, מגמת השוק ועוד, נמצא כי בסוג השקעה של נדל"ן ובקניית דירה בחו"ל סיכונים נוספים!
מי הם המשקיעים האחרים המשתתפים במיזם השקעה של קניית מיזם דירות בחו"ל?
מאחר ובדרך כלל מדובר על השקעה משותפת עם אנשים נוספים-המשקיעים האחרים המשתתפים במיזם של קניית דירות בחו"ל, כאן יש להיזהר שכן עלולות לעלות בעיות בין השותפים. הרי לא תמיד ידוע למשקיע מה מספר השותפים וזהותם, יכולתם הכספית ורצונותיהם במיזם ההשקעה בנדל"ן ובקניית דירות בחו"ל. ההבדלים הרבים בין השותפים עלולים להוות גורם סיכון גם כאשר מיזם ההשקעה עצמו בקניית דירה בחו"ל מצליח. לכן מומלץ שלא להיכנס למיזם פרטי לקניית דירות בחו"ל כאשר השותפים בו מרובים או אינם ידועים ורצוי שיהיו הומוגניים ככל שניתן.
מי הם מנהלי המיזם המשותף (הנציגים) המשתתפים במיזם השקעה בקניית דירות בחו"ל?
מדובר בפרמטר שאין לו קשר לתנאים הסביבתיים האובייקטיביים והוא מתייחס למנהלי המיזם המשותף (הנציגים) המשתתפים במיזם השקעה של קניית דירות בחו"ל . חשוב מאוד שמנהלי המיזם יהיו ידועים, זמינים, בעלי ניסיון מקצועי עשיר ובעלי יכולת לפתור בעיות חיצוניות ופנימיות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל הכולל רכישת דירות בחו"ל. ככל שהמיזם הנדל"ן להשקעה בחו"ל הינו מורכב יותר ומסובך יותר, החשיבות של מקצועיות המנהלים עולה. חשוב לזכור כי בדרך כלל מי שישלם את המחיר של טעויות ניהוליות הם המשקיעים עצמם.
חוסר בביטחונות למשקיע המשתתף בקניית מיזם דירות משותפות בחו"ל
בחו"ל בהשקעה במיזם פרטי משותף לרכישת דירות בחו"ל היקף ואיכות הביטחונות המוצעים למשקיעים הינם נמוכים. הרי את הנכס העיקרי להשקעה בנדל"ן ורכישת דירה בחו"ל, בדרך כלל יש לשעבד לבנק או לבעל הקרקע ולכן מה שנשאר למשקיעים זה בטוחות חוזיות שבדרך כלל מעניקות תיעדוף למשקיעים בקבלת רווחים לפני המנהלים. לעיתים מוענקות למשקיעים בנדל"ן כמו רכישת דירות בחו"ל זכות קדימה ברכישת נכס ואופציות נוספות. שוב, מדובר בבטוחות חלשות יחסית, אין בבטוחות אלו שום פתרון למצבים של קריסה. המשקיעים יהיו הראשונים שיפסידו את השקעתם בנדל"ן ורכישת פרויקט דירות משותפות בחו"ל. לכן מומלץ לוודא שהמנהלים משקיעים בעצמם הון עצמי שלהם (יש בעיה אמיתית בלוודא עובדה זו) וכי תינתן להשקעת המשקיעים בקניית דירות בחו"ל עדיפות לקבלת השקעתם לפני המנהלים.
חוסר בהירות לגבי ניהול הליכים משפטיים ברכישת דירות בחו"ל
חוסר בהירות לגבי ניהול הליכים משפטיים בעתיד המשתתף במיזם השקעה בנדל"ן בחו"ל לרבות רכישת דירות בחו"ל, זו אחת הבעיות המשמעותיות ביותר. הרי המיזם בנדל"ן בחו"ל הכולל רכישת דירות בחו"ל מתנהל בחוץ לארץ, והמנהלים נמצאים בדרך כלל שם. המיזם להשקעה בנדל"ן הכולל השקעה ברכישת דירות בחו"ל מתנהל מול בנקים מקומיים, לקוחות וספקים מקומיים. למשקיעים ישנה בעיית נגישות לערכאות בחוץ לארץ. החוקים אינם ידועים, העלויות הן גבוהות ויש קשיי שפה. למשקיעים במיזמים כושלים בנדל"ן ובקניית דירות בחו"ל, אין באמת כלים לתבוע את זכויותיהם בבתי משפט מעבר לים. לכן חשוב לקבוע את הדרך ליישוב סכסוכים בין המשקיעים בקניית דירות בחו"ל לבין עצמם וכן בין המשקיעים לבין מנהלי המיזם. כמו כן רצוי שלמנהלים תהיה זיקה ונכסים בישראל ואף יועמדו לרשות המשקיעים והקונים דירות בחו"ל בטחונות בישראל.
מה יתרונות ההשקעה העצמית וקניית בדירות להשקעה בחו"ל כנדל"ן פרטי מניב?
דירות בהן נערכת השקעה פרטית מניבה בחו"ל הנה פעולה סולידית למדי שכפופה לסיכוני השוק, כמו כל השקעה אחרת בנדל"ן ובקניית דירות בחו"ל. משקיע חכם יידע לנצל את תנאי השוק המשתנים לטובתו, לקנות דירה להשקעה בחו"ל כשהשוק נמוך ולמכור כשהשוק בשיא. כמובן שניתן לשקול איזה סוג דירה להשקעה בחו"ל לקנות – חדש, בבנייה או יד שנייה? מגורים? לקנות נכס משופץ או לשפץ? מימון בנקאי?. שוב עולה כאן חשיבותם של אנשי הקשר מקצועיותם ואמינותם המסייעים לרכישת דירה להשקעה בחו"ל. יש לדאוג להתייעץ עם המומחים, להיעזר בעורכי דין מקומיים ובייעוץ מיסוי אבל חשוב להבין כי הסיכונים מגודרים וברורים. החזקה עצמית של דירה להשקעה בחו"ל במרכז עיר גדולה תניב למשקיע לאורך זמן תשואה לפחות כפולה מאשר במרכז הארץ בישראל ישראל וכן רווח הון גבוה, כאשר הסיכון לעומת זאת נמוך יחסית.
